依法取得了久違的不動產(chǎn)登記證

案例分析

原告羅某、謝某于2011年11月與三臺縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，該合同約定2012年12月由房產(chǎn)公司辦理好相關產(chǎn)權手續(xù)。2013年-2016年期間，原告與該小區(qū)600余戶業(yè)主多次通過上訪三臺縣委、縣府、縣住建局等部門，要求為其辦理相關產(chǎn)權手續(xù)未果；2017年3月原告再次書面向被告申請辦理該房的不動產(chǎn)登記，被告以房產(chǎn)公司未補辦土地增容出讓金為由拒不受理，導致原告購房后6年都不能依法取得不動產(chǎn)登記證書；故原告依法委托四川規(guī)則律師事務所羅代富律師提起行政訴訟。

原告認為：與房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》經(jīng)相關部門備案登記是合法有效合同，現(xiàn)雙方均已履行了合同約定的全部義務，被告以房產(chǎn)公司未按三臺縣人民政府相關文件批復補交增容出讓金為由拒不受理原告的不動產(chǎn)登記依法無據(jù)，其行為不僅違反了《物權法》、《不動產(chǎn)登記條例》等相關規(guī)定，而且嚴重損害了原告的合法權益。

被告三臺縣國土資源局辯稱：1.被告具有從事不動產(chǎn)登記的法定職責；2.對于不動產(chǎn)登記不予受理告知書，依法有據(jù)；3.作出的告知書認定事實清楚，證據(jù)充分，法律適用正確，程序合法，依法應當予以維持；

審理裁判

法院認為：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第七條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構辦理。三臺縣國土資源局雖然未具體辦理不動產(chǎn)登記事宜而由三臺縣不動產(chǎn)登記中心負責辦理，但頒發(fā)的不動產(chǎn)登記證書加蓋“三臺縣國土資源局不動產(chǎn)登記專用章”，三臺縣國土資源局應當對三臺縣不動產(chǎn)登記中心在辦理不動產(chǎn)登記中的行為對外承擔法律責任。因此，三臺縣國土資源局是本案的適格被告?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第十六條第一款是對申請人申請不動產(chǎn)登記需要提交材料的規(guī)定，即申請人申請不動產(chǎn)登記需提交的材料包括法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料，而相關法律、行政法規(guī)以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》并未明確要求提交補繳土地出讓金的憑證；雖然國土資源部印發(fā)的《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》9.3.3中建設用地使用權及房屋所有權轉移登記應提交的材料包括“依法需要補交土地出讓價款、繳納稅費的，應當提交土地出讓價款繳納憑證、稅費繳納憑證”，但本案第三人某房產(chǎn)是否應當補交土地出讓價款并無有權機關的認定，即使第三人某房產(chǎn)應當補交土地出讓價款，亦應由相關職能部門按照合同約定或者法律規(guī)定依法予以追繳，而不應通過限制給房屋買受人辦理不動產(chǎn)登記的方式達到追繳土地出讓價款的目的。因此，本案被訴行政行為《不動產(chǎn)登記不予受理告知書》以房產(chǎn)公司應補繳土地出讓金并提供繳清土地出讓價款憑證而認定申請登記材料不齊全的理由不能成立，該告知書認定事實不清、主要證據(jù)不足；同時，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十七條分多種情形作出了不同規(guī)定，不予受理僅是其中的情形之一，該告知書僅載明“按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十七條的規(guī)定”而未具體適用相關款、項，存在適用法規(guī)錯誤的問題。同時，登記機關將土地管理或規(guī)劃管理中不規(guī)范行為造成的后果以限制買受人辦理不動產(chǎn)登記的方式轉由合法買受人承受，明顯不具有合理性，也有失公正。本案中三臺縣不動產(chǎn)登記中心對申請人申請事項的處理，亦不符合國土資源部《關于全面排查不動產(chǎn)登記“中梗阻”問題的通知》中“本著尊重歷史、面對現(xiàn)實、信守政府承諾、維護群眾利益的原則，將登記發(fā)證與處理歷史遺留問題分開”的精神。

一審法院判決

一、撤銷三臺縣不動產(chǎn)登記中心于2017年3月31日作出的002號《不動

產(chǎn)登記不予受理告知書》；

二、由被告三臺縣國土資源局于本判決生效之日受理原告羅某、謝某和三臺縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的不動產(chǎn)登記申請，并在《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的期限內(nèi)辦結不動產(chǎn)登記手續(xù)。

二審法院判決

三臺縣國土資源局不服三臺縣人民法院判決，向綿陽市中級人民法院提起上訴，2017年7月24日綿陽市中級人民法院以（2017）川07行終52號行政判決書判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費50元，由上訴人三臺縣國土資源局負擔。

律師評析

本案的爭議焦點是原告三臺縣國土資源局以三臺縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未補繳土地出讓金，不予受理原告羅某、謝某的不動產(chǎn)登記申請行為是否合法。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十六條第一款的規(guī)定，原告只要依法提交了該條規(guī)定材料，被告就應當依法受理；補繳土地出讓價款并非法律、行政法規(guī)規(guī)定的申請不動產(chǎn)權登記的法定要件，國土局通過不予受理原告羅某、謝某申請土地使用權不動產(chǎn)登記的方式，達到追繳土地出讓價款的目的，是違法另行給原告增設其它義務的行為。故三臺縣國土資源局的辯解理由于法無據(jù)，一二審人民法院判決正確。

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