依法取得了久違的不動(dòng)產(chǎn)登記證

案例分析

原告羅某、謝某于2011年11月與三臺(tái)縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，該合同約定2012年12月由房產(chǎn)公司辦理好相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。2013年-2016年期間，原告與該小區(qū)600余戶業(yè)主多次通過(guò)上訪三臺(tái)縣委、縣府、縣住建局等部門，要求為其辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)未果；2017年3月原告再次書面向被告申請(qǐng)辦理該房的不動(dòng)產(chǎn)登記，被告以房產(chǎn)公司未補(bǔ)辦土地增容出讓金為由拒不受理，導(dǎo)致原告購(gòu)房后6年都不能依法取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書；故原告依法委托四川規(guī)則律師事務(wù)所羅代富律師提起行政訴訟。

原告認(rèn)為：與房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》經(jīng)相關(guān)部門備案登記是合法有效合同，現(xiàn)雙方均已履行了合同約定的全部義務(wù)，被告以房產(chǎn)公司未按三臺(tái)縣人民政府相關(guān)文件批復(fù)補(bǔ)交增容出讓金為由拒不受理原告的不動(dòng)產(chǎn)登記依法無(wú)據(jù)，其行為不僅違反了《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等相關(guān)規(guī)定，而且嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。

被告三臺(tái)縣國(guó)土資源局辯稱：1.被告具有從事不動(dòng)產(chǎn)登記的法定職責(zé)；2.對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記不予受理告知書，依法有據(jù)；3.作出的告知書認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，法律適用正確，程序合法，依法應(yīng)當(dāng)予以維持；

審理裁判

法院認(rèn)為：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第七條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。三臺(tái)縣國(guó)土資源局雖然未具體辦理不動(dòng)產(chǎn)登記事宜而由三臺(tái)縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)辦理，但頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)登記證書加蓋“三臺(tái)縣國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記專用章”，三臺(tái)縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)對(duì)三臺(tái)縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記中的行為對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任。因此，三臺(tái)縣國(guó)土資源局是本案的適格被告?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十六條第一款是對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記需要提交材料的規(guī)定，即申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記需提交的材料包括法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料，而相關(guān)法律、行政法規(guī)以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》并未明確要求提交補(bǔ)繳土地出讓金的憑證；雖然國(guó)土資源部印發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》9.3.3中建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的材料包括“依法需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款、繳納稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)提交土地出讓價(jià)款繳納憑證、稅費(fèi)繳納憑證”，但本案第三人某房產(chǎn)是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓價(jià)款并無(wú)有權(quán)機(jī)關(guān)的認(rèn)定，即使第三人某房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓價(jià)款，亦應(yīng)由相關(guān)職能部門按照合同約定或者法律規(guī)定依法予以追繳，而不應(yīng)通過(guò)限制給房屋買受人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的方式達(dá)到追繳土地出讓價(jià)款的目的。因此，本案被訴行政行為《不動(dòng)產(chǎn)登記不予受理告知書》以房產(chǎn)公司應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金并提供繳清土地出讓價(jià)款憑證而認(rèn)定申請(qǐng)登記材料不齊全的理由不能成立，該告知書認(rèn)定事實(shí)不清、主要證據(jù)不足；同時(shí)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十七條分多種情形作出了不同規(guī)定，不予受理僅是其中的情形之一，該告知書僅載明“按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十七條的規(guī)定”而未具體適用相關(guān)款、項(xiàng)，存在適用法規(guī)錯(cuò)誤的問(wèn)題。同時(shí)，登記機(jī)關(guān)將土地管理或規(guī)劃管理中不規(guī)范行為造成的后果以限制買受人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的方式轉(zhuǎn)由合法買受人承受，明顯不具有合理性，也有失公正。本案中三臺(tái)縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)事項(xiàng)的處理，亦不符合國(guó)土資源部《關(guān)于全面排查不動(dòng)產(chǎn)登記“中梗阻”問(wèn)題的通知》中“本著尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、信守政府承諾、維護(hù)群眾利益的原則，將登記發(fā)證與處理歷史遺留問(wèn)題分開”的精神。

一審法院判決

一、撤銷三臺(tái)縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2017年3月31日作出的002號(hào)《不動(dòng)

產(chǎn)登記不予受理告知書》；

二、由被告三臺(tái)縣國(guó)土資源局于本判決生效之日受理原告羅某、謝某和三臺(tái)縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，并在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的期限內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

二審法院判決

三臺(tái)縣國(guó)土資源局不服三臺(tái)縣人民法院判決，向綿陽(yáng)市中級(jí)人民法院提起上訴，2017年7月24日綿陽(yáng)市中級(jí)人民法院以（2017）川07行終52號(hào)行政判決書判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人三臺(tái)縣國(guó)土資源局負(fù)擔(dān)。

律師評(píng)析

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是原告三臺(tái)縣國(guó)土資源局以三臺(tái)縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未補(bǔ)繳土地出讓金，不予受理原告羅某、謝某的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)行為是否合法。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十六條第一款的規(guī)定，原告只要依法提交了該條規(guī)定材料，被告就應(yīng)當(dāng)依法受理；補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款并非法律、行政法規(guī)規(guī)定的申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的法定要件，國(guó)土局通過(guò)不予受理原告羅某、謝某申請(qǐng)土地使用權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記的方式，達(dá)到追繳土地出讓價(jià)款的目的，是違法另行給原告增設(shè)其它義務(wù)的行為。故三臺(tái)縣國(guó)土資源局的辯解理由于法無(wú)據(jù)，一二審人民法院判決正確。

【本案承辦律師：四川規(guī)則律師事務(wù)所 羅代富律師 聯(lián)系電話：158 8288 8892】